亞運城再次改規劃引發各界關註。一是作為255億元總價“全國地王”,其一舉一動沒法不受到關註。二是最近大幅度降價促銷,對一向較為堅挺的廣州樓市是一大震動。三是2011年時曾有一次改動,雖遭業主反對D地塊仍然獲批拔高至56層。因此,面對業主的擔憂,人們要問:這次修改會不會損害業主的利益呢?
  據稱,這次亞運城修改規劃不涉及總建築面積等指標的改變,但有三點重要調整:一是部分住宅樓將拔高至170米,樓層為42-55;二是原規劃的部分商業地將調整為住宅用地;三是技術官員村附近的大片住宅用地改為學校用地,實現從幼兒園直到高中的“學校區”。
  嚴格地說,規劃是不能隨意修改的。但一個項目開發時間較長,可能會因一些因素變化而需要修改,何況亞運城這麼大一個項目。關鍵是有沒有嚴重違犯控規,有沒有嚴重侵犯業主利益,修改是更加合理還是只為開發商賣樓牟利。
  由於三年前修改規劃被業界認為是為了更好賣樓,而最近亞運城樓價又大幅度“跳水”,因此,再次提出修改規劃不能不讓人懷疑和擔憂。
  具體來看,這次修改,預留建設用地E、F、G、H全部不再規劃商業用地,除配套外全部為住宅地,且容積率有所提高,這應該是對業主不利的。部分住宅建成後可望蓮花山水道,這也更多是為賣樓考慮,或更多是有利於新業主。
  另一方面,A地塊除建一所小學外,這次規劃調整也將位於興亞大道與南派涌之間的一塊原住宅地改成初中用地,這樣可與小學連成一片,兩個學校都設有籃球場和足球場。加上技術官員村附近有大片住宅用地改為學校用地,實現了涵蓋幼兒園直到高中的“學校區”。而且,規劃調整重點對學校佈局進行優化設計,考慮服務半徑要求,各區域均衡佈置中小學,儘量組成九年一貫制學校甚至十二年一貫制學校,學校用地面積不減少。
  因此,可以判斷的是,這次規劃調整,既有適應市場,為了更好賣樓的修改,也有為了整體更加科學合理而進行的調整。
  至於對控規的影響主要在於容積率是否增加和空間佈局的調整上。據稱,為了強化水域景觀以及空間序列,最大限度提供儘量多的園林綠地給居民及公眾,在臨生態綠地、水面與公共開敞空間建築高度調整為60-80米,其餘用地建築高度按170米高控制,以儘量節約用地,減少建築密度,提高綠地率。而有業主擔憂,住宅建築高度達到170米,未來亞運城可能會比較壓抑和密集。業界人士認為,高層住宅在塑造高檔產品方面更有優勢。
  這樣來看,建築密度是有調高也有壓低,空間透視方面有改進。當然也有了超高型建築,可能因此而增加高檔豪宅,這是對亞運城產品結構的重大調整。問題是,到底總的容積率增加了多少沒有明確透露,所謂“不涉及總建築面積指標”是否意味著只是結構性調整呢?(作者是廣東省體制改革研究會副會長)
  彭澎  (原標題:亞運城改規劃要協調與市場的關係)
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